房地产专有名词解释

魚戀秋波 Neil Y.K. :

• 【专任委托】即委托人（屋主）不得另外再委托他人进行仲介事务的处理，也不以可由委托人自己出卖已经委托出卖的房地；如有违反，则仍视为受托者房屋公司仲介完成所托，委托人应按约定报酬给付房屋公司。
• 【一般委托】，就是委托人除了可以委托数个受托人进行仲介买卖事务外，也可自寻买方出售房地，不过彼此之间负有相互通知的义务，若屋主本人先找到买方，受托人不可请求给付仲介报酬。

◎定型化契约
依照我国消费者保护法第二条第七款的规定，定型化契约是指「企业经营者为与不特定多数人订立契约之用而单方预先拟定之契约条款。」「定型化契约」的名称，学者的说法并不统一，除称为「定型化契约」外，也有叫做「附合契约」、「标准契约」、「一般契约条款」、「普通契约条款」、「标准契约条款」、「契约标准格式」等。它的内涵有二个重点，

1. 第一，这种契约条款是为了大量缔约的需要，而事先拟定的契约条款。其重点并不要求使用定型化约款的人必须自己拟定条款的内容，只要使用人是基於要和大多数人订约的目的而拟定的即可，至於条款内容是由使用人拟定或是由同业公会所制定，都不影响它的性质。这种契约的特色，是不重视相对人的个别因素，而将交易条件同一（统一）化，以利使用者大量使用，避免因个人磋商所带来的不便。
2. 第二，这种条款是由使用人单方拟定後，再提出与相对人订约。其重点在於，当事人双方并没有逐条磋商契约内容。条款的内容是由使用人单方所决定，另一方只能就条款内容表示接受或不接受，如果一个契约条款是经过当事人双方个别商议而签订，它就不是定型化契约条款。

◎不动产说明书
房仲公司对所销售之房屋制作的说明书，内容包含誊本、地籍图、使用分区证明、增值税、周遭环境等资料之说明。

◎成交价格
指买卖双方两相愿意达成交易之最终价格。

◎委托价
屋主委托仲介公司销售之价格。

◎买卖不破租赁
於租赁期间，出租方将房屋出售给第三者，其租赁契约对买方（新屋主）仍属有效，不得以契约无效为由要求承租方搬迁。

◎OpenHouse
利用星期六或星期天密集打广告，派人员驻守在房屋现场，等待客户上门，这是房屋仲介业比较积极促销房子的方式。

◎估价
指业务人员考虑市场成交价格、大小环境、交通状况、公共设施及该物件之其他竞争条件後所评估出的房地产价格。

◎斡旋金
房地产交易由於金额庞大，为确认买方购屋意愿并保障买卖双方权益，仲介公司近年发展出「斡旋金」制度，就是当消费者委托仲介业者，而出价与屋主愿意的价格有所差距时，为显示买方之诚意，仲介业者通常会要求买方提出一笔「斡旋金」，以便与屋主进行议价。所谓「斡旋金」依一般民间交易习惯，意思为「请求中间人代为奔走协调所需之费用」，但「斡旋金」在民间习惯上以达成买方要求之任务为必要条件，否则斡旋金必须退还。当买卖双方达成价格上之共识时，斡旋金即转变成买卖价金之一部分，接著买卖双方即正式会面签定买卖契约。

◎要约书
目前内政部提出官版要约书，配合行之有年的斡旋金制度，供消费者自由选择，公平会亦希望仲介业者自87年九月一日起全面实施。即消费者在委托仲介业者购买房屋时，除了支付斡旋金以外，亦可只签立要约书给仲介公司而不必支付任何款项，而仲介公司便依此份要约书和屋主议价。若屋主同意买方之价格及条件後，买卖双方即正式会面签定买卖契约。

◎使用斡旋金或要约书之注意事项

1. 在支付斡旋金之前，买方应进一步确认房屋的产权资料、卖方条件（如标的物现况说明书）、买方条件（如是否符合重购退税条件）及付款条件（如卖方售价、贷款方式）。
2. 斡旋期间一般以三到七天为限，届时仍未谈成可再延期，斡旋之有效期限必须在约定条文中确定。
3. 当斡旋不成时应在期限到达後三日内无息退还，业者不可用任何名义扣取「手续费」、「车马费」等费用，可要求业者在合约书中载明，目前是以付款保证制度来保障买方支付斡旋金之安全。
4. 斡旋金金额在十丌元以内可使用现金，十丌元以上最好使用台支或个人支票，抬头以屋主做为指定人，并在支票上注明禁止背书转让。
5. 应在斡旋解除条款中注明，若屋主不卖，多久以内须退还，及屋主收了反悔不卖应赔偿2倍斡旋金、定金金额。

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魚戀秋波 Neil Y.K. :

◎抵押权
对於债务人或债务人以外之第三人不　转占有而供担保之不动产，得就其卖得价金受清偿之权。

◎契约之解除
当事人一方，因他方之契约不履行而行使解除权，使契约之效力溯及消灭，回复订约以前状态之意思表示。

◎违约金
以确保契约之履行为目的，当事人约定债务不履行债务时，应交付之金钱。

◎印花税
银钱收据、买卖动产契据、受让与分割不动产契据必须课徵印花税。

◎契税
不动产之买卖、取得所有权之买受人，均应购用公定契纸，申报缴纳契税，因开徵土地增值税区域之土地免徵契税，故土地移转买受人不须缴契税，而房屋之　转，买受人须缴契税。

◎分类稿
多以一段式分类稿为主，以标示房屋地点、坪数、价格、环境、特色、联络电话等内容为主。

◎登记簿誊本
我国土地登记采登记生效主义，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记不生效力；其效力之发生，系以登记簿所登载之资料为准。登记簿可分为土地登记簿及建筑改良物登记簿，乃设於土地登记机关之法定簿册，其内容可分为三大部份∶标示部、所有权部、他项权利部。任何具行为能力之自然人或法人均可向地政机关阅览或申请登记簿誊本。

◎建造执照
建筑物之新建、增建、改建及修建，向主管建筑机关请领之执照。

◎使用执照
建筑物建造完成後之使用或变更使用，应领使用执照。

◎起造人
建筑物之起造人为建造该建筑物之申请人。

◎工作天
能实际施工的天数而言。将日历天扣除无工作或国定例假及星期例假日下工作之天数。

◎完工日
一般契约之规定不一，以「申请使用执照日」或「实际领得使用执照日」为准。

◎开工日
起造人会同承造人、监造人依建筑注规定，向建筑处申报开工，并在工地现场实际开始工作。

魚戀秋波 Neil Y.K. :

◎附属建物
较常受一般购屋人注意之附属建物为阳台、露台、平台、花台，即供主建物使用之建筑设施，原则上与主建物相连，从属於主建物。

◎阳台
系指直上方有遮盖物之平台。

◎露台
直上方无任何顶遮盖物之平台。

◎公共设施
楼房各个独立使用部分具有单独所有权，此称为区分所有建物，而对於共同使用部分则定为各区分所有人共有，一般称此共有部分为公共设施。

◎公设比(公共设施比例)
即公共设施分担面积除以建坪面积後所得之商数谓之。

◎大公/小公
目前并无明文定义出「大公」与「小公」的区别，一般坊间所谓「大公」泛指所有住户全体共同使用分摊的公共设施，如屋顶突出物、大厅、门廓、地下避难室与楼梯间、法定停车位、机电设备室、水塔及公用游乐空间等。「小公」则指当层楼的个别住户使用分摊部份，如当层楼梯及电梯间、花台、露台及走道等。

• 大公，系由全体住户共同分担，例如配电室、台电受电室、机械房、蓄水池、水箱、空调室、清水池等。
• 小公，系由部分住户共同分担（若由当层全部住户分担者），如电梯间、通道、走廊、门厅等。

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